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導讀

參與法拍房競拍，競買人收房時“驚喜”地發現，該套房產上另有閣樓一套。競買人主張該閣樓為法拍房的一部分，要求房主搬離閣樓。

競買人的主張有道理嗎？請看以下案例！

案情回顧

01 法院判決債務人償還債務，拍賣債務人名下房產一套履行判決

鄭某因朱某、魏某等人欠款不還訴至法院，經法院審理，判決朱某、魏某等人還款。

判決生效后，鄭某向法院申請強制執行，法院執行庭即將朱、魏二人位于某市某小區的某單元6層的602室房屋一套，進行司法拍賣。該套房產總建筑面積為161.97平方米。

02 競買人競拍后辦理了房屋產權證書

2017年12月某日，李女士在人民法院淘寶網司法拍賣網絡平臺上參加拍賣，通過公開競價以67.61萬元競得該套房產。

后法院下達執行裁定書，裁定該套房產的所有權歸買受人李女士所有。該房屋的所有權自本裁定送達買受人李女士時起轉移。

李女士即依據人民法院出具的執行裁定，于2018年3月某日，在當地國土資源局辦理了該套房產的不動產登記證。

不動產登記證載明“權利人李女士，坐落X城X號樓X單元6層602室，附記法院判決X號樓X號儲藏間19.48平方米”。

03 競買人發現競買房產另有閣樓一套，將房主訴至法院騰退閣樓

后李女士收房時，發現602室上另有閣樓702室一套，李女士認為閣樓702室是602室的一部分，但是房主朱、魏二人并不認同。

李女士因此將朱、魏二人訴至法院，請求法院判決二人將閣樓702室騰空，一并交給李女士。

04 法院審理后認為閣樓702室非競買房產附屬物駁回競買人訴訟請求

1、李女士認為閣樓702室屬于602室的附屬物，理由：

法拍房產的《商品房買賣合同》第17條約定，602室對露臺擁有合法專屬使用權，需要通過閣樓對露臺進行專屬使用；既然露臺專屬于602室專用，閣樓也應當依附于602室存在，不得單獨存在，不具有登記為物的建筑屬性，因為閣樓的沿高只有1米左右，所以按照原房屋登記證的登記記錄中沒有閣樓的登記。

朱、魏二人取得閣樓的使用權是基于其與開發商簽訂的《商品房買賣合同》，由于該房屋已經按照法律程序經過法院予以拍賣，二人依據《商品房買賣合同》取得的涉及房屋的所有權利都一并被法院的拍賣強制消滅，無論是否登記在不動產權證上。

同時，依據當時開發的規劃許可要求，本小區的閣樓就是依附于602室存在的，不得單獨存在。

同時，本小區所有的頂樓都享有閣樓和露臺的使用權，不是單單訴爭602室，二人取得閣樓使用權的依據是其與開發商簽訂的《商品房買賣合同》，而二人依據《商品房買賣合同》取得的所有權益因法院的強制拍賣一并消失，所以二人繼續占用閣樓沒有約定和法律上的依據。

中介機構所做的調查和評估報告中閣樓的價值已經包含在內，充分說明了閣樓是存在的，閣樓是依附在602室不能單獨存在的物。

2、朱、魏認為702室閣樓獨立存在非602室附屬物，理由：

首先，從取得方式看，702室是朱、魏二人單獨出資購買的，已經提交相關的證據證明。

其次，從物理結構看，702室是通過公共樓道（外部樓梯）直接到達的，并非從602室房間進入，702與602上下分層明顯，空間相互獨立，且有獨立的入戶門、獨立的水表、電表等，即就從建筑構造屬性及建筑物所有權的獨立性而言，602室與702室實屬相互獨立，并非附屬關系。

第三，李女士所提房屋登記記錄中沒有閣樓登記，恰恰印證了702室獨立于602室，且人民法院的判決、評估拍賣公告及執行裁定均未包括702室，拍賣之前的評估結論計價范圍（包括面積、單價、項目）明確是602室和附屬物儲藏室。李女士所提本小區所有的頂樓都享有閣樓和露臺的使用權與事實不符。

第四、根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第二款：規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。而本案中702室規劃上不屬于特定房屋，且建設單位銷售時也沒有將702室列入602室的房屋買賣合同，且702室具有繳費憑證、702室具有獨立的水表、電表、獨立的入戶樓梯、獨立的入戶門等以上證據，足以認定702室獨立于602室，而非602室的附屬物。

故702室與602室并非主物與從物的關系。

3、法院審理后認為：

李女士未能證明閣樓附屬于602室。

其一，《估價結果報告》、房權證和不動產登記證未載明含有閣樓；

其二，商品房買賣合同第17條只涉及露臺，不涉及閣樓；

其三，物業公司出具的改水證明無法證明閣樓附屬于602室。且602室已強制執行完畢。

故判決駁回李女士的全部訴訟請求。

一審判決后，李女士不服提出上訴，二審法院認為：

首先，從物理結構看，該閣樓是通過公共樓道直接到達，與602室上下分層，相互獨立，702室有獨立的入戶門、水電系統及計量工具，可以排他使用，故不能認定閣樓附屬于602室。

其次，法院的拍賣公告、房地產評估報告和執行裁定書等，均明確拍賣標的為602室房產（證載住宅房建筑面積142.49㎡、貯藏間建筑面積19.48㎡），并不包含閣樓。

再次，李女士持有的602室的不動產權證中并無涉案閣樓702室的記載，在朱、魏二人與房地產開發公司簽訂的房屋買賣合同中亦未有閣樓702室的約定，無法認定702室閣樓附屬于602室。

對于李女士要求朱、魏二人騰空涉案閣樓的請求，不予支持。

故判決駁回了李女士的上訴請求，維持一審判決結果。

本案分析點評

第一、訟爭閣樓不符合從物的特征。

我國《物權法》第一百115條規定，主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。

本案訟爭的閣樓，到底是否屬于拍賣房產中的一部分，雖法院的判決是以李女士無證據證明的理由駁回起訴，但其實質，是涉及了民法中的對從物的認定，也就是閣樓是否屬于法拍房產的從物。

我國民法通則及民法總則均未規定主物與從物的概念。僅在《物權法》、《合同法》及《擔保法》中偶有提及主物及從物。

主物及從物的概念，來源于《德國民法典》，在其中第97條第1款規定：不是主物的組成部分，但為了主物的經濟目的而提供使用，并與主物存在符合此使用目的的空間關系的動產，為從物。

在卡爾.拉倫茨（K.Larenz）所著的德國民法典通論中，也提到：一個物可以不是一個其他物的部分（即與其他物一起組成一個單一的物），而長期地為了一個其他物的經濟目的服務，并且作為其他物經濟作用的輔助工具。①

根據此書的舉例說明，從物通常指照相機的套子，汽車后備箱的備用胎、一本書的封套，柜子的鑰匙等等。

也就是從物是作為服務于主物的目的而存在的物，脫離主物，從物則沒有了獨立的存在價值。如鑰匙、書的封套等等。

那么本案中爭議的閣樓是否符合上述特征？

根據朱、魏二人提供的證據可以看出，本案爭議的閣樓，獨立支付了購買價款，有獨立的房間編號（702室），有獨立的入戶門，獨立的水電系統，能夠獨立排他使用，并不作為602室的附屬物存在；

而602室脫離了702室也并不影響其使用價值；

因此閣樓702室并不符合從物的特征，故法院判決駁回李女士的訴訟請求具有事實和法律依據。

第二、原告的主張違反了對價平衡的原則。

當時法院法拍的時候，公告的房產只有602室，并未公告展示閣樓改建的702室，也就是購房人看到的只是602室樓，出的價格也只是602室的價格，不含702室的價格。

換句話說，如果法拍的是602室和702室上下兩套，購房人需要出的價錢就不是目前的價格。沒有出購買702室的錢，自然無法得到702室的房產。

所以購房人想要702室的主張，法院沒有支持。

本案例來源于裁判文書網，案例編號：山東省德州市中級人民法院（2019）魯14民終1435號民事判決書

①參見王曉曄、邵建東、程建英、徐國建及謝懷栻翻譯，德卡爾拉倫茨著《德國民法通論》上冊，395-396頁。

鳴謝：本案例線索提供人，朱、魏方的代理人山東誠功律師事務所的于健生律師。