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“外墻脫落”是房屋住宅使用過(guò)程中較為常見(jiàn)的一類質(zhì)量安全問(wèn)題，其風(fēng)險(xiǎn)源頭不僅來(lái)自建筑物在建設(shè)時(shí)期的設(shè)計(jì)、施工、用料等環(huán)節(jié)問(wèn)題，還包括建筑物在使用過(guò)程中的檢查、維護(hù)、修繕等管理工作。“外墻脫落”風(fēng)險(xiǎn)事故的相關(guān)責(zé)任人也牽連甚廣，既涉及建筑物質(zhì)量保修期內(nèi)的開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位，也涉及建筑物使用過(guò)程中的業(yè)主、租住使用者與物業(yè)單位。

尤其值得重視的是，由“外墻脫落”導(dǎo)致的質(zhì)量安全事故存在很大的風(fēng)險(xiǎn)不確定性，輕則可能造成一些財(cái)物的經(jīng)濟(jì)損失，重則可能構(gòu)成對(duì)人身生命安全的嚴(yán)重威脅。因此，“外墻脫落”質(zhì)量安全事故一方面有著難以預(yù)測(cè)的事故損失損傷結(jié)果，另一方面存在責(zé)任人主體較多，責(zé)任追溯復(fù)雜的問(wèn)題。

1 責(zé)任追溯

建筑物外墻脫落在工程質(zhì)量保證期間與保證期間之外的使用期間有著不同的質(zhì)量安全責(zé)任主體。因此，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生時(shí)期即成為界定相應(yīng)責(zé)任主體的關(guān)鍵因素。

質(zhì)量保證期間

我國(guó)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。

依據(jù)上述規(guī)定內(nèi)容，“外墻脫落”風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生時(shí)間是否處于相應(yīng)質(zhì)量保修期內(nèi)，將決定著建設(shè)單位是否需要承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量保修與損失賠償責(zé)任。

一般而言，建筑物外墻脫落所涉的項(xiàng)目部分主要包括外墻保溫工程與外墻外飾工程。依據(jù)我國(guó)《民用建筑節(jié)能條例》與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，外墻保溫工程的保修期為5年，外墻裝飾工程的保修期為2年。在此期間，一旦由于防水、滲漏、保溫材料原因或外墻外飾面材脫落等原因造成致?lián)p致傷事故，由建設(shè)單位承擔(dān)影響的賠償責(zé)任，當(dāng)然建設(shè)單位可向相應(yīng)的責(zé)任方進(jìn)行追償。

質(zhì)量保證期外

我國(guó)對(duì)于建筑物質(zhì)量保證期外的外墻脫落責(zé)任規(guī)定，最早見(jiàn)于《民法通則》第126條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。

《侵權(quán)責(zé)任法》第85條則在《民法通則》基礎(chǔ)上進(jìn)一步將責(zé)任人擴(kuò)大到使用人：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因此，質(zhì)量保證期外的外墻脫落責(zé)任主體包括：1.所有人（業(yè)主）；2.管理人（物業(yè)）3.使用人（租住使用者）。實(shí)務(wù)中，房屋住宅建筑的所有人與使用人通常為業(yè)主。因此相應(yīng)的責(zé)任追溯也圍繞“業(yè)主”與“物業(yè)”兩大責(zé)任主體。

依據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。即業(yè)主對(duì)建筑物外墻有著“共有共管”的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)質(zhì)量安全事故的共同賠償責(zé)任。法務(wù)案例中，“一人傷亡，全樓業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任”的情形屢見(jiàn)不鮮。

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司接受業(yè)主的委托，對(duì)建筑物承擔(dān)管理責(zé)任。即具有物業(yè)管理服務(wù)的建筑物，其外墻檢查、維修、修繕等管理工作由物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)，相應(yīng)的損傷損失也由物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

隨著國(guó)內(nèi)新建高層住宅項(xiàng)目數(shù)量與老舊住宅小區(qū)的使用年限不斷增加，建筑物“外墻脫落”風(fēng)險(xiǎn)也不斷提高。作為“外墻脫落”風(fēng)險(xiǎn)事故的相關(guān)責(zé)任主體，建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司都亟需有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)手段，避免風(fēng)險(xiǎn)事故對(duì)自身造成的經(jīng)濟(jì)賠償損失。

建設(shè)單位

建設(shè)單位的“外墻脫落”質(zhì)量安全責(zé)任主要集中質(zhì)量保證期間，如上文所述，所涉項(xiàng)目工程主要包括“外墻保溫工程”與“外墻外飾工程”，質(zhì)保期時(shí)間分別為5年和2年。

建設(shè)單位防范應(yīng)對(duì)“外墻脫落”風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，除了在完工階段依據(jù)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，還應(yīng)充分利用工程保險(xiǎn)這一有效風(fēng)險(xiǎn)管理工具，防范和化解各類質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)。

IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)

是指項(xiàng)目工程因設(shè)計(jì)、材料和施工等原因造成質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，在使用過(guò)程中暴露出包括建筑物漏水、裂縫、傾斜、外墻脫落等質(zhì)量缺陷而產(chǎn)生的修復(fù)賠償責(zé)任，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)重置維修或損失賠償責(zé)任的保險(xiǎn)。

但需要注意的是，IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)賠償責(zé)任僅限于建筑物質(zhì)量缺陷本身的重置維修或損失賠償費(fèi)用。其主要作用在于覆蓋整個(gè)建設(shè)生命周期的風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)，從技術(shù)、用料、管理等源頭上避免質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

物業(yè)公司

物業(yè)公司接受業(yè)主委托，以收取物業(yè)管理費(fèi)形式提供包括建筑物外墻檢查、維修、管理等物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的損失損傷賠償責(zé)任。實(shí)務(wù)中，許多物業(yè)公司缺乏相應(yīng)的安全管理意識(shí)，鮮少會(huì)對(duì)建筑物外墻進(jìn)行定期排查、維修，同時(shí)維修所涉費(fèi)用不菲，物業(yè)公司往往難以做到有效維修。因此，物業(yè)公司存在較大的賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》規(guī)定，物業(yè)費(fèi)中應(yīng)包括公眾責(zé)任保險(xiǎn)的投保費(fèi)用。由此可見(jiàn)，除了建設(shè)單位可以利用保險(xiǎn)力量有效防范和規(guī)避建筑物外墻脫落風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司同樣可以通過(guò)保險(xiǎn)投保，利用保險(xiǎn)賠付轉(zhuǎn)移自身的風(fēng)險(xiǎn)事故賠償責(zé)任。

公眾責(zé)任保險(xiǎn)

公眾責(zé)任保險(xiǎn)以被保險(xiǎn)人的公眾責(zé)任為承保對(duì)象，提供被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的地點(diǎn)范圍內(nèi)依法從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)以及由于意外事故造成第三者財(cái)產(chǎn)或人身的損失或費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。

業(yè)主

由于造成外墻脫落的主要風(fēng)險(xiǎn)原因質(zhì)量保證時(shí)間較短，客觀上，業(yè)主承擔(dān)著較大的質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。同時(shí)，小業(yè)主雖然擁有對(duì)建筑物共有部分的管理權(quán)利，但卻缺乏相應(yīng)的檢查、維修、管理能力與精力，防范應(yīng)對(duì)“外墻脫落”風(fēng)險(xiǎn)的主要方式即是委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司代為管理。

近年來(lái)，高層建筑物外墻脫落事故頻繁發(fā)生，造成了嚴(yán)重的人身生命與財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司作為風(fēng)險(xiǎn)事故的主要責(zé)任主體，應(yīng)積極排查并采取包括保險(xiǎn)投保等風(fēng)險(xiǎn)管理工具，防范避免風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生，有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事故損失。