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導讀：債務人借款時將房產抵押給債權人，在還款及抵押期限未屆滿時，債權人即將抵押房產以低價轉讓給第三人，并在借款人還清借款時拒絕歸還抵押房產，借款人應如何維護自己的權益？以下訴責險投保案例為你解讀！

一、案情回顧：

2016年4月，家住天津的黃女士因急需資金周轉，經人介紹找到對外宣稱可以辦理抵押借款等業務的某投資咨詢公司。在與該公司經理劉先生商談后，黃女士與劉先生簽訂了一份借款合同，合同約定黃女士向劉先生借款60萬元，借期4個月，從2016年4月25日至8月24日至。雙方并約定了利息等。

同時，雙方還簽訂了房產抵押擔保合同，合同約定黃女士用其名下的位于天津某小區的房屋一套為借款擔保，抵押給劉先生，抵押期限同借款期限。

2016年4月某日，雙方在公證處做了委托公證，委托書內容為黃女士授權劉先生作為抵押房屋買賣和相關事項的委托代理人。

上述借款、抵押合同簽署完成及授權書公證辦理完畢后，劉先生即將借款金額扣除各種費用和利息后的56萬元打入黃女士賬戶。借款到期后，黃女士實際歸還本息合計72.5萬元。

2016年6月，在黃女士不知情的情況下，劉先生與栗先生簽署了房屋買賣合同，以10萬元的價格，將黃女士的房屋轉賣給栗先生。

2016年11月，劉先生等人欺騙黃女士及家人，說歸還了30萬結清債務后，即將房屋歸還給黃女士。但當黃女士歸還后，栗先生等人仍未歸還房屋。并采取暴力手段強占了黃女士的房屋。

經數次交涉未果，黃女士無奈以劉先生及栗先生為被告，起訴至法院，請求法院判令二被告的房屋買賣合同無效，將房屋歸還給黃女士。

黃女生擔心被告訴訟期間再次轉賣訟爭的房產，逃避生效判決的履行，即在起訴同時向法院申請財產保全，申請保全訟爭的房產。

根據法律規定原告須提供保全擔保，原告即向我司投保訴責險做保全擔保。我司經審查原告的證據資料后做出承保的決定，為投保人出具訴責險保單保函交法院。

二、案件分析點評：

本案雖為確認房屋買賣合同無效的糾紛案件，但實際上本案案情復雜，涉及的法律關系眾多。本案共涉及借貸合同、抵押擔保合同、委托代理合同及房屋買賣合同等多重法律關系。下面逐一分析：

（一）本案的借貸合同分析

黃女生和劉先生雙方經協商一致，簽署了借款合同，并實際履行，借貸合同合法有效。

借貸合同存在的問題為本金及利息的計算是否合理。本案借貸合同提前扣除了利息及各種費用。最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定第27條規定， 借據、收據、欠條等債權憑證載明的借款金額，一般認定為本金。預先在本金中扣除利息的，人民法院應當將實際出借的金額認定為本金。

本案黃女士收到的借款金額實際為提前扣除利息及費用后的金額56萬元，根據上述規定，借款本金為56萬元而非60萬元，利息的計算也應以此為依據。

但本案原告黃女士并未提出調整借貸合同本金及利息的的訴請，根據民訴法“不告不理”的原則，本案可以不考慮借貸合同數額的問題。

本案的爭議焦點，在于抵押合同及房屋買賣合同的效力及履行。

（二）本案的抵押合同分析

我國《擔保法》第33條規定，本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

本案中，原告黃女生為了借款，與劉先生經協商一致，簽署了抵押合同，將房產抵押給債權人被告劉先生。該抵押合同應認定有效。

根據《擔保法》的規定，抵押權的實現應在抵押期限屆滿，債務人不履行債務時。而本案的問題在于，抵押期限未滿，債務未到還款期限，抵押權人劉先生即處置了抵押財產，將抵押房產低價轉讓給栗先生。

那么該房屋買賣合同效力又如何？

（三）本案兩被告惡意串通簽署的房屋買賣合同無效

1、本案兩被告存在惡意串通，損害第三人利益的行為

本案原告黃女士為借款將房產抵押給債權人劉先生，應劉先生要求出具了經公證的授權委托書。根據抵押合同，劉先生應在借款合同及抵押合同到期，原告黃女生逾期未歸還欠款的情形下，方可行使抵押權。

但本案中債權人劉先生，在借款及抵押合同未到期的情形下，即以遠遠低于市場價值的價格將抵押房產出賣給栗先生。劉先生與栗先生簽署的房屋買賣合同，因交易價格與實際價值差距太大，損害了黃女士的利益，符合惡意串通的構成要件。

2、本案的房屋買賣合同應認定無效

我國《合同法》第52條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。

那么，合同無效后應如何處理？

（四）本案的法律后果

《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

本案的房屋買賣合同，出賣人和買受人存在惡意串通，損害第三人利益的行為，因此該房屋買賣合同應認定無效。合同無效后，被告因該合同取得的財產，應返還原告，并且應賠償原告因此造成的各項損失。也就是劉先生和栗先生應將房產歸還給黃女士，并賠償損失。

綜上，原告起訴要求確認兩被告惡意串通簽署的房屋買賣合同無效，起訴兩被告歸還訟爭房產，有事實依據和法律依據，申請保全訟爭的房產，保全錯誤概率低，因此我司做出承保的決定。

三、投保提供資料：

1、起訴狀；2、保全申請書；3、證據資料：借貸合同、抵押合同、公證書及房屋買賣合同等。

四、附相關法律規定

（一）最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定

第二十七條 借據、收據、欠條等債權憑證載明的借款金額，一般認定為本金。預先在本金中扣除利息的，人民法院應當將實際出借的金額認定為本金。

（二）《中華人民共和國擔保法》

第三十三條 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

第三十四條 下列財產可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；

（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；

（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；

（五）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

（六）依法可以抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

（二）《中華人民共和國合同法》

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。