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導讀：房主隱瞞了房產被司法查封的事實，與買受人簽訂房屋買賣合同，買受人繳納定金或房款后發現真相，買受人應如何維權？以下訴責險投保案例為你解讀！

一、案情回顧：

2016年7月，馬某倩與劉某政經北京某房產經紀公司介紹，簽訂了一份二手房屋買賣合同。

合同約定馬某倩購買劉某政所有的位于北京市朝陽區某小區的住房一套，價款480萬元，交房時間為合同簽署后一個月內，合同簽署當日內馬某倩支付購房定金30萬元等。

合同簽署后，馬某倩依約繳納了定金30萬元。

后三方共同到房管部門查詢該房屋檔案，馬某倩才得知房主劉某政與他人因經濟糾紛正在法院訴訟，該套房產已被河南省某法院司法查封。

馬某倩立即與劉某政等協商處理方式，劉某政表示自己與他人的訴訟已近結束，己方有把握勝訴，所以查封也快解除了，希望馬某倩再等待一段時間。

2016年11月，馬某倩了解到劉某政與他人的訴訟一審判決結果已下達，劉某政敗訴，并提起了上訴。馬某倩再次與劉某政及經紀公司協商解決辦法，劉某政承諾會自行貸款，不等二審判決結果，先行申請法院解封該房屋。

但時至2017年2月，該房屋的司法查封仍未解除，馬某倩無奈將劉某政及經紀公司訴至法院，請求法院判令馬某倩與劉某政簽署的房屋買賣合同無效，劉某政雙倍返還定金60萬元，并賠償馬某倩因房屋漲價導致的損失150萬元等。

為防止劉某政訴訟期間轉移財產逃避生效判決的履行，馬某倩即在起訴同時向法院申請財產保全，要求保全訟爭的房產。

根據法律規定須提供保全擔保，馬某倩即向保險公司投保訴責險做保全擔保。保險公司經審查馬某倩的證據資料后做出承保的決定，為投保人出具訴責險保單保函交法院。

二、案件分析點評：

本案為房屋買賣合同糾紛案件。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產不得轉讓。

本案中出賣方劉某政隱瞞了其所有的房產已被法院查封的事實，欺騙馬某倩與其簽署二手房屋買賣合同。

我國《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因雙方買賣的房屋為《城市房地產管理法》規定不得轉讓的司法查封房，因此該合同因違反法律的禁止性規定而認定為無效合同。

那么合同無效的責任如何分擔？合同無效的后續事項如何處理？

我國《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；…..有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

第115條同時規定，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

本案中房主劉某政故意欺瞞馬某倩，未告知所售房產被司法查封的事實真相，與馬某倩簽署房屋買賣合同；馬某倩不知該房屋為司法查封房而與劉某政簽署房屋買賣合同，因此馬某倩對無效合同的簽署并無過錯；

馬某倩依約繳納定金30萬元，劉某政應雙倍返還定金60萬元，并賠償馬某倩因此受到的差價損失等。

本案原告的訴請有事實和法律依據，保全錯誤概率低，故保險公司做出了承保的決定。

三、投保提供資料：

1、起訴狀；2、保全申請書；3、證據資料：房屋買賣合同、中介合同、定金收據以及微信聊天記錄等。

四、相關法律規定

（一）《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十七條　下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

（二）《中華人民共和國合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十三條合同中的下列免責條款無效：

（一）造成對方人身傷害的；

（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。