淺談我國住房按揭保險制度實施中
存在的相關問題
夜大（北京） 法學專業 牟子健
論文摘要
近幾年隨著房地產業的繁榮發展，住房按揭保險也獲得了蓬勃的發展，并且極大的促進了我國房地產市場的發展。筆者作為按揭銀行的指定審查律師，以親身經歷感受到我國住房按揭保險制度實施中確實存在著諸多的問題。這其中既有缺乏市場宣傳、政府監管部分監管不力的問題，也有保險條款設計上的缺陷和漏洞，也有保險公司由于經營住房按揭保險這項業務時間不長，經驗與技術儲備不足的原因，由于不能充分對這項業務潛在的風險作出全面、準確的預測，導致當保險事故發生后，住房按揭保險起不到應有的作用，引起一系列的糾紛。筆者有感于此，特寫此文試圖對這些問題產生的原因進行分析，闡述了自己的觀點，同時提出了相關的建議，希望引起有關部門的重視。同時本人學識與理論功底都很有限，文章中不免有一些不太成熟的地方，希望大家批評指教。
一、遭遇到廣大購房人的誤解和抵觸
通過分期付款的方式購買房子，使自己在財力不足的情況下提前住進新房，這在以前是不可想象的，因此貸款買房受到購房者的歡迎。但是在簽約過程中，遇到了2個問題：（1）必須繳一筆一定數額的保險費，（2）保險單中第一受益人必須是銀行。對此受到許多購房者的誤解和抵觸。筆者在樓盤現場指導客戶簽約時，經常聽到廣大購房人對此指責為“霸王條款”、“亂收費”，并且覺得很冤枉，明明是自己花錢買房，為什么受益人還不是自己？
首先，筆者認為，把第一受益人寫成銀行，是符合民事法律行為“安全、效率”原則的。而如果購房人在房屋所有權未轉移的情況下占有賠償金，那么對抵押權人——銀行，未免有些不公平，且極易引起保險詐騙行為。這是因為，在履行一份標準的《商品房買賣合同》中，有買賣法律關系、借貸法律關系、擔保法律關系、保險法律關系。開發商作為擔保人，有著一旦購房者不能如期還款就必須替購房者償還貸款的義務，但通常只有一年。因此主要的風險還是要由貸款銀行來承擔。當房屋產權證書辦理下來后，先要到房地產管理部門做抵押登記，在房屋產權證書中的他項權利中記載抵押人——貸款銀行的名稱，并將房屋產權證書質押在貸款銀行，銀行作為貸款人和抵押權人，有著一旦購房者不能如期還款就必須承擔呆賬的風險。銀行在盡了放款義務后（指貸款銀行在收到全部借款人的申請貸款的相關書面材料后，依據法律法規、人民銀行的規定，并根據本商業銀行的內部規定進行審核，對于符合貸款條件的，予以審批，并將借款以轉帳的形式劃入開發商在該貸款銀行開設的帳戶），一旦房屋意外滅失、毀損，就有權利獲得保險賠償金（即保險金的請求權）。因為，此時銀行擁有房屋的抵押權。反觀購房者，在沒有付清房款的情況下，只享有房屋的使用權，和與所付房款相對應的部分所有權，而不是全部所有權，因為購房人的房屋產權證書中的他項權利中記載著抵押人——貸款銀行的名稱，他的權利是有瑕疵的，房屋一旦滅失、毀損時，購房人負有仍須還清銀行貸款的義務。在實際情況中，如果受益人是購房者自己，一來銀行要向他追索保險賠償金，甚至訴諸法律，申請法院查封、扣押、拍賣，費時費力，浪費社會資源。二來如果購房者與他人惡意串通，縱火燒毀房屋騙取保險金后溜之大吉，將嚴重損害社會公共利益，破壞社會安定。所以，把第一受益人寫成銀行，是符合民事法律行為“安全、效率”原則的。
其次，雖然現行法律和司法解釋否認了財產保險中受益人的規定，例如依照最高人民法院《關于保險金能否作為被保險人遺產的批復》（1987）民他字第52號中說：“……（二）財產保險與人身保險不同。財產保險不存在指定受益人的問題。……”而且實踐中已經有銀行的這種做法被法院否定掉了。以及《保險法》第二十二條第三款規定：“受益人是指人身保險合同中由被保險人或者投保人指定的享有保險金請求權的人”。已經明確限定了“受益人”這一主體的存在范圍。但是我認為，國外在理論和實踐上都對財產保險中受益人的規定做了探索，比如當事人在財產保險合同中約定了第一受益人，這是尊重當事人意思自治原則的，而且這種做法并不違背法律的基本原則。筆者相信將來法律、司法解釋可能會對“財產保險中的指定受益人”做適當的修改和補充的。
二、住房貸款保險的責任范圍問題
在目前普遍的按揭購房合同中，除了必須用所購房屋進行抵押、由房地產公司擔保外，貸款銀行均要求購房者購買保險，既有只對所購買的房屋提供保險的基本險，也有包括對貸款人提供人參保險的綜合險。筆者在這里想從保險責任著手分析一下，看購房者買的保險在多大程度上替購房者分擔了風險，是否真正分擔了風險，如果保險公司真的是站在購房消費者的立場上，還應有什么保險責任需要補充，以減少今后出現意外造成的糾紛、無法還貸等一系列問題。首先看一下目前按揭貸款購房中，財產保險的保險責任有：火災、爆炸、臺風、暴雨、雪災、冰凌、突發性滑坡、泥石流、海嘯、洪水、山崩、龍卷風。除外責任：地震及地震次生原因等等。（注：雖然現在市場上提供房貸險的保險公司很多，但是目前各家保險公司的條款大同小異，基本上包括了上述保險責任）地震次生原因的定義是：指地震強烈震動后，以震動的破壞后果為導因引起的一系列其他災害，諸如火災、水災、海嘯、滑坡、泥石流、毒氣、細菌、放射性污染等。也就是說，在發生保險事故后，對于賠償問題，適用“近因原則”，即：由于地震引起損失，保險公司不負責賠償，明確將地震排除在保險責任范圍外。對此保險業的解釋是：我國目前對于地震的預測等技術手段還不完善；缺少專業人員對地震帶來的損失后果的精算，缺少對地震風險分析的技術儲備等等。筆者認為將地震排除在保險責任范圍外是不可取的，將極大的損害貸款銀行的合法權益，因為北京發生臺風、滑坡、泥石流、海嘯、洪水、山崩、龍卷風等這類風險的概率較低，但北京確實是地震的高發地區，30歲以上的人在1976年的時候都有住過地震棚的經歷。目前的技術儲備不足不是借口，日本是一個地震高發國家，其地震頻率比我國要高得多，但日本目前按揭貸款購房中，財產保險的保險責任有[MMY1] 的就有地震責任，完全可以借鑒國外的技術手段彌補現行住房貸款保險責任的缺陷。把地震作為責任除外確實讓購房人心里沒底，也失去了保險為按揭購房保駕護航的應有作用。再說壽險的險種，筆者看到目前壽險險種（一般是各種類型的生死兩全壽險）的保險責任只是：意外身故或高度殘疾。如果輕微受傷或殘疾標準不夠全殘的，則不予賠付。但在實際生活中輕傷殘疾也會使人失去部分或全部勞動能力，繼而影響償還購房貸款。其實保險公司完全可以在所購壽險中附帶一定保額的意外傷害收入保障保險，例如中美大都會保險公司推出的意外傷害收入保障保險，即當被保險人（購房人）發生意外事故導致不能象以前那樣獲得收入的情況下，保險公司可以按照保險金額每月向被保險人（購房人）支付一定數額的保險金，（這樣，被保險人（購房人）就完全可以將每月獲取的保險金償還購房貸款，就可以在一定程度上杜絕這方面問題了。在談到這個問題時，筆者想介紹幾個真實的案例，借以說明在房貸壽險的保險責任中加入意外傷害收入保障條款的必要性。筆者的一個同事在附近的另一個樓盤從事銀行按揭貸款合同的審查工作。由于這個樓盤所處的地理位置非常優越，物業升值潛力很大，所以前來看房、購房的人絡繹不絕，但是正由于這個樓盤所處的地理位置非常優越，物業升值潛力很大，這個樓盤每平方米的均價非常貴，而在此購房的客戶絕大多數采用分期付款的方式買房，在繳納了房屋的首付款、契稅、公共維修基金、印花稅等費用后，站用了購房人的大量資金，而隨后在辦理按揭貸款時，還需要按照自己的貸款金額繳納律師費、保險費，通常，在一個樓盤提供貸款的銀行和保險公司都有幾家，貸款人可以選擇其中的一家辦理貸款的手續，由于銀行貸款的利率是中國人民銀行統一規定的，選擇哪一家沒有區別，但是，保險公司提供的房貸險卻是不同的，有的保險條款中的保險責任僅僅包括房屋的毀損、滅失，也就是僅保財產，而不管人身，有的保險公司的保險條款中的保險責任卻包括貸款人的人身意外，當然，購買這種保險的保險費要比不包括貸款人的人身意外的保險險種的費用低。但是，這部分壽險險種的保險責任只是：意外身故或高度殘疾。有一次，朱先生和A女士都在此樓盤購買了房屋，并辦理了按揭貸款的相關手續，在選擇保險時，朱先生由于在繳納了房屋的首付款、契稅、公共維修基金、印花稅等費用后，剩下的資金不多了，于是貪圖便宜，就購買了僅保財產責任的房貸保險，半年后，朱先生在倉儲型超市購物時，被貨架上掉下的貨箱砸傷，造成脊椎骨折，經醫生診斷后確診為全殘，完全喪失了勞動能力，但是保險責任中由于不包括貸款人的人身意外，因此朱先生只能自己承擔全部損失，由于完全喪失了勞動能力，朱先生無法向銀行償還貸款，最后只能將所購買的房屋進行轉按揭，即：將所購買的房屋轉賣給其他購房人，自己同時還要向開發商和銀行承擔一大筆違約金。A女士在購買房屋7個月后，遭遇了車禍，致左腿截肢，同樣，也完全喪失了勞動能力，但是她買的這個房貸險的保險責任只是：意外身故或高度殘疾。如果輕微受傷或殘疾標準不夠全殘的，則不予賠付。那么什么是高度殘疾呢？按照保險條款中的解釋是：兩上肢或兩下肢截肢、或雙目失明等等。A女士僅僅是左腿截肢，達不到身體高度殘疾的標準，因此，A女士同樣不能獲得保險公司的賠償，而在完全喪失了勞動能力后，也面臨著無法向銀行償還貸款，最后也只能眼睜睜的看著自己所購買的房屋被法院強制拍賣。還有一次，B女士在辦理了按揭貸款的相關手續后，購買了房貸險，同樣，其保險責任只是：意外身故或高度殘疾。在買房后沒有幾天，B女士在單位餐廳工作時，被絞肉機斬斷了4個手指，雖然單位按照工傷為其支付了一大筆賠償金，但是B女士卻只能暫時在家療養，不能去單位上班，這就意味著她的收入減少了許多，雖然她靠以前的積蓄按時向銀行償還貸款，但是在相當長的時期里，她的生活比較拮據，有些入不敷出，假設，在她購買的房貸險的保險責任中附帶一定保額的意外傷害收入保障保險，即當她發生意外事故導致不能象以前那樣獲得收入的情況下，保險公司可以按照保險金額每月向她支付一定數額的保險金，這樣，B女士就完全可以將每月獲取的保險金償還購房貸款，就可以在一定程度上杜絕生活比較拮據，有些入不敷出這方面問題了。通過筆者在樓盤接觸到的幾個真實的案例可以看出，目前，我國房地產按揭中的房貸險的保險責任很不全面，需要盡快加以改進。但隨著我國保險業開放的步伐不斷加快，越來越多的保險公司承辦按揭購房保險業務；有關按揭購房的各項法律法規的健全；開發商、銀行、保險行業不斷加強行業自律，不斷提高有序競爭；廣大購房者專業知識的提高；一批符合消費者利益、買賣雙方均滿意的按揭購房保險一定會在不遠的將來問世，并指日可待。
三、不足額投保導致部分賠償
目前銀行在實務操作中允許購房人既可以按房屋總價值投保，也可以按貸款額投保，例如購買一套價值100萬元的商品房，首付款20萬元，貸款80萬元，以筆者在現場的實際接觸中，絕大部分購房人是按照貸款額投的保，但殊不知這樣做一旦發生保險事故，理賠時會帶來極大的爭議，給貸款銀行的風險管理帶來極大的隱患。《保險法》第四十條規定：“保險標的的保險價值，可以由投保人和保險人約定并在合同中載明，也可以按照保險事故發生時保險標的的實際價值確定。保險金額低于保險價值的，除合同另有約定外，保險人按照保險金額與保險價值的比例承擔賠償責任。”也就是說，按照貸款額投保80萬元，如發生保險事故造成100萬元的房屋全部損失，保險公司僅賠付80萬元；如果造成房屋部分損失，假設公估后損失為60萬元，則保險公司賠付60×80÷100=48萬元，而不是60萬元。雖然某些保險公司在保險責任中拓展到家庭財產，且對于家庭財產的損失按照第一危險賠償方式進行理賠，即在保險金額范圍內損失多少賠償多少，但是對于房屋的外殼和裝修，保險人可是予以比例賠償的，購房人只圖越少交錢越好，只知道把不得不買的房貸險當成按揭購房的必要程序，根本不知道它的作用和理賠計算方法。這樣，一旦發生了保險事故，保險公司只能按照貸款額或比例賠付保險金，特別是當比例賠付時，肯定會遭到購房人的激烈反對，而這對于銀行的風險是：房屋已經滅失了，購房人很有可能會不再繼續還貸，而銀行也只能得到保險公司的部分賠償，剩下的那部分未償還的貸款就會轉化為不良貸款，這樣就增加了銀行的風險管理的難度，既而影響了銀行的穩健經營。
四、改變房屋的用途出險可能導致拒賠
此外還有一種潛在的風險，就是購房人擅自改變了房屋的使用用途，或者出租所購房屋導致發生保險事故后遭到保險公司的拒賠。目前各家保險公司印制的投保單中只要求填寫房屋的結構，即鋼筋混凝土、磚混等類型，并沒有明確注明房屋的使用性質，因為投保單的名稱就是“個人抵押商品住房投保單”，即房屋的使用性質就是“住宅”。但是目前市場上有相當一部分商品房是“商住兩用”的，在簽訂的《商品房買賣合同》中，已經注明了房屋的使用性質，既可以居住同時又可以作為辦公地點使用，但是經營場所和住宅所面臨的風險顯然是不一樣的，辦公場所、倉庫等經營用場所發生火災的概率遠遠高于住宅，這是毋庸質疑的，所收取的保險費也是不一樣的，因為擬定費率的基礎就不一樣。而現在購房人在購買“商住兩用”的房屋后一般都會將其作為辦公場地，而且這其中以經營“裝飾、裝修、搬家、貿易、快遞運輸、”等服務的較多，很多人把自己的家當成了倉庫，特別是裝飾、裝修這一類的公司，房屋內大量存放漆料、涂料、紙張、半成品的下腳料等易燃物品，發生火災的機率極高，當然買房后出租的也非常普遍。這樣就會導致如下后果：
1、對保險公司的風險是：
依照《保險法》第37條 的規定：“在合同有效期內，保險標的危險程度增加的，被保險人按照合同約定應當及時通知保險人，保險人有權要求增加保險費或者解除合同。被保險人未履行前款規定的通知義務的，因保險標的危險程度增加而發生的保險事故，保險人不承擔賠償責任。”如果發生上述風險導致的火災，保險公司當然會以前款規定作為抗辯理由，作出拒賠的決定，但是，由于購房人在簽訂的《商品房買賣合同》中，已經注明了房屋的使用性質，法院可能會認為投保人（購房人）已經履行了如實告知的義務。作為保險人對此應該是明知的，卻在此基礎上收取了保險費，并且予以承保，表明其已經放棄了向購房人主張相應的權利。在案件審理時，法院會有可能駁回保險公司的抗辯。筆者不知道保險公司在擬定費率時考沒考慮“商住兩用”的因素，但是如果保險公司以此作為抗辯的理由，應當承擔舉證責任，而且，條款中也沒有約定“作為辦公用房發生損失不負責賠償”，依照《保險法》第18條的規定：“保險合同中規定有關于保險人責任免除條款的，保險人在訂立保險合同時應當向投保人明確說明，未明確說明的，該條款不產生效力。”所以，案件審理的結果仍有可能以保險公司敗訴而結束。這對保險公司的長期穩健經營提出了挑戰。
2、對貸款銀行的風險是：
假設法院在審理此類案件時，認為這不是免責條款的問題，而是投保人、被保險人的通知義務問題。因為沒有盡到通知義務而免遭，且保險人只要證明投保人、被保險人未通知就可以了，在證據確鑿的情況下，如果法院判決保險公司在上述案件中勝訴，則購房人在失去房屋后，又沒有得到保險賠償金，在實際生活中會作出的決定是：拒絕還貸！那么，銀行作為貸款人和抵押權人，一旦購房者不能如期還款就必須承擔著呆賬的風險在這時得到了體現，對銀行的負債管理提出了挑戰。筆者就此事咨詢各家保險公司時，得到的答復是：1、房貸險是效益險種，目前出險率較低；2、從搶占市場份額的角度考慮不能帶來負面影響；3、房貸險是從屬于銀行按揭的，本著便于銀行把款貸出去的目的，鑒于以上因素，目前對保險事故均全額賠付，但是不排除一旦出現問題時會作出拒賠。同時表示：會將上述問題反饋到核保部門，及時采取相應措施。
五、提前還貸，造成保險公司虧損
最近，中國人民銀行為了防止我國房地產市場存在泡沫，遏止虛高的房地產價格，穩定房地產市場正常的市場秩序，采取了提高房屋貸款的利率。此舉對廣大購房人的影響可以說是很大的，假設貸款金額為30萬元，那么每個月的還款金額將提高200-300元，一年就得多向銀行支付2000-3000元，特別是對中低收入者來說，由于他們中絕大部分購買的是經濟適用房，每個月還款的壓力對他們來說是很大的，在人民銀行提高房屋貸款的利率后，他們這部分人之中的大部分人選擇了提前還貸，當提前向銀行償還貸款后，根據保險條款的約定，可以在按照扣除所貸款的實際年限所花費的保險費后，退還一部分保險費，而保險公司當初認為房貸險沒有什么風險，為了大力辦理這種業務，而向銀行支付高額的回扣、手續費，以便搶占較高的市場份額。而現在，當眾多購房人選擇了提前向銀行償還貸款后，保險公司不得不根據保險條款的約定，在扣除所貸款的實際年限所花費的保險費后，退還一部分保險費給購房人。這樣就造成了保險公司的利潤在扣除手續費后，還要扣除退還購房人一部分的保險費，保險公司實際利潤不但沒有，反而虧損了。根據筆者從相關媒體的報道得知，目前，絕大部分保險公司都在調整房貸險業務，不再將房貸險列為效益險種，并大力收縮這部分業務，有的保險公司干脆“叫停”了房貸險業務，以減少虧損。
筆者認為造成上述情況有以下幾種原因：
保險業現在仍舊是高度壟斷的行業，保險公司缺乏競爭意識，缺乏開拓新險種的熱情，更沒有進行有效的宣傳；國家對地震風險評估目前已取得的成果沒有轉化到市場經濟中去，特別是各個部門缺少必要的溝通，沒有將信息資源共享；保險監督管理部門缺乏對地震險種開發、銷售進行政策性的宏觀指導，缺少對按揭購房保險進行政策性指導；實際購房中，開發商、銀行、保險公司財大氣粗，買賣雙方地位懸殊，買賣雙方信息、技術專業知識嚴重不對稱；我國保險中介市場不健全，力量薄弱，沒有起到居間介紹、促成交易、讓買賣雙方都滿意的作用。銀行與保險公司在對標的物進行風險管理時沒有進行有效溝通；目前我國保險市場缺乏有秩序的競爭，惡性競爭、違規操作的現象比比皆是，靠支付高額的回扣、手續費來開拓市場的行為已經是開的秘密了。同時，作為我國保險市場監督管理的主管部門——中國保險監督管理委員會又沒有盡職盡責的履行對保險市場監督管理的職責，沒有拿出切合實際的管理辦法來制止目前我國保險市場普遍存在的惡性競爭、違規操作的現象。
筆者建議：
1、金融監督管理部門應當充分發揮“窗口指導”的功能，大力進行金融宣傳，普及保險法律知識。應當指出的是：不能認為大力進行保險知識宣傳、普及保險法律知識僅僅只是保險業的工作，銀行業為了自身的利益，也應當積極宣傳保險知識；
2、對按揭購房保險進行有效的政策性指導，應強制性規定：按揭購房保險（財產險）保險責任包括地震；因為目前的技術儲備不足不是借口；
3、銀行與保險公司在對標的物進行風險管理時應建立一整套制度，比如對按揭房屋的安全狀況定期進行檢查，及時向購房人提出消除不安全因素和隱患的書面建議；教育、監督購房人應當遵守國家有關消防、安全、生產操作、勞動保護等方面的規定，維護保險標的的安全；在必要時為維護保險標的的安全，經被保險人（購房人）同意，銀行與保險公司可以聯合采取安全預防措施；
4、完善保險單等憑證的設計以及完善保險條款，明確保險責任，減少合同的漏洞；
5、國家對地震風險評估目前已取得的成果應當及時轉化到市場經濟中去，建立各個部門之間信息資源共享的機制，提高全社會防災防損的意識；
6、加強對我國保險市場監督管理，作為我國保險市場監督管理的主管部門——中國保險監督管理委員會應當盡職盡責的履行對保險市場監督管理的職責，盡快拿出切合實際的管理辦法來制止目前我國保險市場普遍存在的惡性競爭、違規操作的現象；
7、在時機成熟的時候，是否可以考慮允許購房人分期支付按揭貸款的保險費？如果是分期支付而不是一次性支付的話，則可以為購房人減少買房時的壓力，也可以控制某些保險公司靠支付高額的回扣、手續費來開拓市場，以維護我國保險市場正常的市場競爭秩序。目前，在這方面北京市已經開始進行有效的探索，相信將來會成為房貸險保險費的主要支付模式。
筆者相信：隨著我國保險業開放的步伐不斷加快；越來越多的保險公司承辦按揭購房保險業務；有關按揭購房的各項法律法規的健全；開發商、銀行、保險行業不斷加強行業自律，不斷提高有序競爭；廣大購房者專業知識的提高；一批符合消費者利益、買賣雙方均滿意的按揭購房保險一定會在不遠的將來問世，并指日可待。
參考文獻
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