原標題：從郊區到市中心！養老社區畫風有變，險企盈利到底難不難？保險巨頭都在搶灘登陸

　　從2012年6月泰康第一家養老社區北京的燕園奠基動工時算起，保險機構布局養老社區已經8年了。七年之癢八年之痛沒有上演，越來越多的險企布局了養老社區。不過，各家搶灘“養老賽道”的姿勢有了不同。

　　最近略帶共性的是，保險機構從以往畫風一致的城郊新建大型高品質養老社區，走入市區，陸續布局一些小型但仍高品質的養老機構。據券商中國記者梳理，中國人壽、新華保險、中國太保、大家保險等險企，都已有了市區內的養老機構布局。

　　目前已在全國19個城市布局大型養老社區的泰康，最近表示下一步將推進“養老社區的全國化和發達城市的網絡化”，在北京和上海等地圍繞著城市化做連鎖的養老布局，特別是偏康復、護理形態的業態。

　　保險機構布局養老社區是不是又看到了一些新的思路和風向？

　　“養老社區的全國化、發達城市的網絡化”

　　泰康是保險業最早布局養老的，目前已在全國布局了19個城市的大型的養老社區，建筑面積超過300萬平米，可容納將近5萬戶。到今年年底，布局預計會增加到25個核心城市。

　　在8月18日泰康舉辦的首屆長壽時代高峰論壇后媒體采訪時，泰康健投CEO邱建偉介紹下一步的發展時提到：養老社區的全國化和發達城市的網絡化。邱建偉表示，將特別圍繞重點經濟發達的區域和省會級的重點城市，進一步把高品質的養老生活方式，帶給中產等更多人群。

　　“在北京和上海這些地方，高齡程度比較高的，我們會圍繞著城市化做連鎖的養老布局，特別是偏康復、護理形態的業態進行布局，今年就會有實際的落地。”邱建偉說。

　　去年11月泰康第五家養老社區即位于江蘇蘇州的泰康之家·吳園開業時，泰康有關人士就表示，吳園將作為長三角養老社區的一個旗艦，泰康計劃在長三角形成一個養老網絡，布局不同檔次的養老社區實體。

　　論壇上，泰康保險集團總裁兼首席運營官劉挺軍介紹，泰康已經布局的養老社區，特征是2000戶到3000戶左右，在近郊，一線城市是一小時車程，二線城市30到40分鐘的車程。社區包括文化、娛樂、老年大學、運動、美食、餐飲等日常生活，同時配建一個二級康復和老年病醫院，再連接到醫療中心或者合作的大型醫療機構，有重大疾病的時候進行轉診。

　　險資布局日益豐富，在市中心已有不少養老社區

　　自2007年泰康開始涉足養老產業以來，保險行業對于延伸到養老服務領域的研究越來越深入，布局養老社區的思路也越來越豐富。

　　過去幾年，泰康保險、中國人壽、中國太保、新華保險、太平人壽、中國平安、合眾人壽、君康人壽等大中型保險機構布局養老社區的標配是大型養老社區，大多位于城郊，每個社區的床位大約在1000~4000張。

　　而近來，這些保險機構布局養老機構，又呈現出另一個共性，即有了城區、市中心布局。相較城郊的大型高品質社區，市區的養老社區品質并未降低，只是規模上要小一些。

　　據券商中國記者梳理，保險機構在城區布局的養老社區情況包括：

　　新華保險把北京西三環六里橋辦公樓改造為有康復醫院的高端養老院。去年6月底的股東大會上，新華保險相關負責人曾表示，六里橋養老院很受歡迎，在未宣傳推廣的情況下，入住了100多位老人，其中有90多歲的老人。大型社區方面，目前，新華保險布局了包括海南博鰲的新華養老家園、北京延慶的養老社區，計劃在京津冀、長三角、珠三角、中西部重點城市增加新的養老項目。

　　中國人壽在深圳試點普惠型養老社區“國壽·福保社區頤康之家”。中國人壽表示將積極探索社會養老模式，并在深圳頤康之家試點的基礎上，大力發展普惠型養老社區。去年12月，中國人壽開業了首家高品質復合型養老養生社區——位于蘇州陽澄湖畔的國壽嘉園·雅境，其在天津、三亞也有大型社區。據悉，未來5年，中國人壽將在全國布局10個重點養老項目。

　　中國太保面向低中高齡老人，打造了城郊頤養、旅居樂養、城市康養三大產品業務線。根據2018年底發布的規劃，太保計劃3年~5年內在上海、成都、大理、海南、廣州、珠海、杭州、南京、武漢、廈門、青島等城市落地城郊型和度假型高端養老社區項目，項目平均規劃面積100~150畝；同時拓展若干個城市型養老項目，累計拓展8000套~10000套高端養老養生公寓，床位1萬~1.2萬張。

　　對于養老項目三條業務線的考慮，太保最新在上海的布局思路可見一斑。8月18日，位于上海崇明東灘啟動區的太保家園·上海東灘國際頤養中心項目正式動工，項目建成后，將可為社會提供自理型、旅居型、專業護理型養老公寓超過800套，并與位于上海市中心、定位于面向高齡剛需人群的普陀國際康養社區項目實現“同城連鎖”，為“55歲至99歲+”的老人提供全齡覆蓋的養老照護服務。

　　這就是太保設計的“同城連鎖　1+1”的方案。即，低齡長者可在崇明的太保家園東灘頤養中心短期居住；中齡自理長者可在東灘頤養中心長期居住；而高齡失能長者，可經太保家園內部通道轉介到普陀康養社區，接受醫養結合的專業照護服務，并方便親屬就近探視。

　　今年6月，大家保險官宣了“城心養老”布局模式，以及目前3個位于北京城區的養老社區，布局城市核心區讓這家新進入者迥異于其他保險同業。其表示，布局城區主要是考慮老人需求，離子女更近，方便就醫，并表示會將三甲醫院作為選址的一個重要因素。

　　盈利模式關鍵因素：入住率、運營效率

　　保險業人士表示，城區小規模養老社區與城郊大型社區的另一個差異，在于盈利壓力。

　　城區養老機構大多改造酒店、寫字樓等老舊物業而來，投入成本更低，盈利周期也會縮短，一般入住率達到75%后就不用擔心盈利問題。而險資自建的大型養老社區，是典型的重資產投入。

　　以泰康來說，最初做養老社區時，泰康面對了不少認為其變相做地產的質疑，在經過多年的實際運行后，目前社會上幾乎不再有這方面質疑，外界更多擔心這類重資產模式的盈利可能性。

　　泰康保險集團創始人、董事長、CEO陳東升8月18日又再度回答了這個已經被問了十年的問題。養老是一個長周期、慢回報的服務業，從國際看成熟的養老服務業收益在8%上下的穩定收益，符合長期壽險資金的性質。

　　陳東升又一次掰開了、揉碎了，充分解釋了長周期、慢回報的問題。

　　從回報周期來說，一個養老社區的周期，前期拿地兩年、建設兩年半，這四五年都是沒收益的；進入運營階段后，三年才開始EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）的打平，經營五年才是真正當期凈利潤的打平。這就已經9到10年了，再往后才是前期投入的收回階段。

　　從投資金額來看，泰康燕園大概投入50億，中型的社區2000張床位也要投入20億到30億。泰康全國連鎖布局，做20個社區，按照平均1個社區投入25億計算，20個社區就投入500億資金。

　　“大家不要一聽到嚇到了，核電站也這樣，需要建設周期，高速公路也是這樣，建設周期要征地、修路，最后開了再盈利。”陳東升說，這種都屬于大規模、長周期、大資本的產業。

　　在陳東升看來，像這樣的產業，由人壽保險來做是最合適的，大規模的長期資金投入進來，成熟以后每年現金流很穩定。

　　“一定要對這個產業的性質認識清楚。這里面大家老問賺不賺錢，有這么強的剛需，這么多老人們享受這么美好的生活，怎么會不賺錢呢？賺錢的方式要把它弄懂。”陳東升說。

　　從泰康養老社區入住情況看，據劉挺軍介紹，泰康運營最早的養老社區，北京的燕園5年、上海的申園4年，已有3500名老人生活其中，到今年年底預計會達到5000人。“未來的三至五年，25個大型養老社區會全面的建成和投入使用，創造5萬個這樣的老年家庭的生活方式。”

　　邱建偉表示，目前北京燕園和上海申園當期的現金流打平了，這雖然是一個回報周期很長、資產重的行業，但其盈利模式也很簡單，只要規模到了、入住率夠了、效率高了，自然而然就會盈利。

　　“總體的盈利能力目前還處于爬坡的階段，從長期來看，隨著入住規模的持續增長和服務效率的提升，這個盈利模式是可以持續的。”邱建偉說，但是盈利并不高，未來長期來看，相當于一個長期穩定的優質債券的回報率。盈利一是看服務的品質能不能吸引住老人長期居住，二是服務效率夠不夠，服務成本能不能持續優化和下降。

　　在陳東升看來，后疫情時代對社會最大的推動就是擁抱科技，泰康也要加快科技驅動。泰康要通過科技、創新，不斷地把服務成本降低，讓泰康燕園這樣的高品質養老社區走進千家萬戶。

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責任編輯：張緣成