險資重拾對不動產(chǎn)投資的“偏愛”。9月24日，北京商報記者了解到，近日，萬達再度轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，新華保險和中金資本等接盤，此前，兩家公司還接手了萬達總部所在的北京萬達廣場。需要關(guān)注的是，險資投資不動產(chǎn)項目再度成為一大趨勢，年內(nèi)，險資再添多個“買樓”案例，有近10家險企通過股權(quán)直投等方式，投向或擬投向超過10個不動產(chǎn)項目。
在業(yè)內(nèi)人士看來，險資布局房地產(chǎn)的熱情主要源自不動產(chǎn)投資的穩(wěn)定收益和較低的風(fēng)險特性。隨著保險公司資金實力的增強和風(fēng)險管理能力的提升，投資規(guī)模將持續(xù)擴大，更多資金將流向不動產(chǎn)市場，并且，投資范圍也將進一步拓展。
超10個布局項目“現(xiàn)身”
新華保險等再度接手萬達旗下資產(chǎn)。天眼查App顯示，近日，南京萬達茂投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出股東行列，新增坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）為股東并全資持股。
進一步來看，南京萬達茂新增全資股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險、中金資本運營有限公司分別持股99.99%、0.01%。
從東吳人壽擬4.14億元購置職場；到中國人壽認購約6.86億元華夏華潤商業(yè)REIT，占總募集規(guī)模近10%，為第一大外部投資人；再到平安人壽宣布新增出資500萬元投資上海東方萬國等四個產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)項目，目前該公司對以上項目的累計投資總額已超60億元……今年以來，險資對于不動產(chǎn)的投資項目超10個。
整體而言，年內(nèi)共有包括平安人壽、中國人壽、長城人壽、中郵人壽、陽光人壽在內(nèi)的近10家保險公司釋放了出資購買產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓等不動產(chǎn)項目的信號。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，險資持有型不動產(chǎn)還包括物流倉儲、養(yǎng)老社區(qū)、租賃住房社區(qū)等。
“通常而言，房地產(chǎn)投資回報周期較長，與險資資金較為匹配。從當前來看，險資布局房地產(chǎn)與收益率有一定的關(guān)系，因為其他領(lǐng)域的收益率相對難以保障，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的收益率則相對更有優(yōu)勢。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，險資投資的兩大特征其中包括，一是會投資布局一些在核心城市的地產(chǎn)項目，二是以商業(yè)地產(chǎn)為主。隨著房地產(chǎn)市場泡沫剔除，險資持有的積極性明顯增加，同時也離不開各類利好政策相繼出臺。
盤古智庫高級研究員江瀚也表示，對于保險資金而言，追求長期穩(wěn)定的回報以匹配其負債端的長期性是關(guān)鍵，而持有型不動產(chǎn)如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等往往能提供穩(wěn)定的租金收入，有助于實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。
“買買買”的熱情何以持續(xù)
險資投資房地產(chǎn)由來已久，在近20年的時間里，險企走過了從爭相成為房企股東到相繼出讓地產(chǎn)股的歷程。具體而言，近年來，曾重倉地產(chǎn)股的險資頻頻傳出減持消息。
在不動產(chǎn)投資偏好發(fā)生變化的同時，險資轉(zhuǎn)為加速“掃貨”不動產(chǎn)，投資方式不限于物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計劃等。對此，江瀚表示，在減持地產(chǎn)股的同時，保險資金更加青睞持有型不動產(chǎn)投資的原因在于，相比股市波動，不動產(chǎn)投資具有更強的抗周期性，能夠在經(jīng)濟波動中提供更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和規(guī)范化，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目的篩選和管理變得更加可行，降低了投資風(fēng)險；此外，持有型不動產(chǎn)還有助于保險資金實現(xiàn)多元化投資，分散風(fēng)險，提高整體投資組合的穩(wěn)健性。
在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、市場利率下行等多重因素交織的背景下，險資對房地產(chǎn)市場的偏愛卷土重來，如何看待這一“時機”？在業(yè)內(nèi)人士看來，其實，險資與房地產(chǎn)領(lǐng)域在資金需求和供給上具有天然的契合性。江瀚表示，首先，保險資金具有長期性、穩(wěn)定性的特點，與房地產(chǎn)項目尤其是持有型不動產(chǎn)的長期運營需求相匹配。其次，險資在風(fēng)險管理方面具有優(yōu)勢，能夠通過對房地產(chǎn)項目的盡職調(diào)查、風(fēng)險評估和后續(xù)管理，有效控制投資風(fēng)險，確保資金安全。此外，險資布局房地產(chǎn)領(lǐng)域還能夠?qū)崿F(xiàn)資源互補和協(xié)同效應(yīng)。
“例如，通過投資養(yǎng)老社區(qū)，保險公司可以將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，為客戶提供更加全面的保障服務(wù)；通過投資物流倉儲和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，則可以促進產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同發(fā)展，提升整體運營效率。”江瀚舉例表示。
值得關(guān)注的是，當前險資投資型不動產(chǎn)配置的金額雖然達到萬億量級，但投資份額占比較小，與國際市場相比，還存在一定的提升空間。除了過去國內(nèi)保險公司在資產(chǎn)配置上更側(cè)重于固定收益類產(chǎn)品和股票市場，對不動產(chǎn)等實物資產(chǎn)的投資相對較少這一歷史原因，江瀚表示，險資或是出于風(fēng)險考慮，不動產(chǎn)投資涉及復(fù)雜的運營管理和市場波動風(fēng)險，保險公司在風(fēng)險管理上可能更加謹慎。在政策方面，過去政策對保險資金投資不動產(chǎn)的限制較多，影響了保險公司的投資意愿。
而隨著保險市場的不斷發(fā)展和政策環(huán)境的逐步放寬，未來險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的布局趨勢可能呈現(xiàn)新的變化。在江瀚看來，一是投資規(guī)模將持續(xù)擴大，隨著保險公司資金實力的增強和風(fēng)險管理能力的提升，更多資金將流向不動產(chǎn)市場；二是投資范圍將進一步拓展，除了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等外，還將關(guān)注租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等新興領(lǐng)域；三是投資方式將更加多樣化，包括物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計劃等多種方式將并存；四是更加注重風(fēng)險管理和資產(chǎn)配置的優(yōu)化，通過科學(xué)的風(fēng)險評估和資產(chǎn)配置策略，實現(xiàn)風(fēng)險與收益的最佳平衡。
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