湖南衡陽出大招，在全國范圍內(nèi)率先鼓勵(lì)開發(fā)商購買“保交樓險(xiǎn)”和“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”。

　　湖南衡陽在全國率先鼓勵(lì)開發(fā)商購買“保交樓險(xiǎn)”與“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”引發(fā)熱議。給新房項(xiàng)目“上保險(xiǎn)”，能解決實(shí)際問題、提振樓市情緒嗎？

　　記者從湖南省人民政府網(wǎng)站上看到，8月29日，湖南省衡陽市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》。

　　該新政共包含十項(xiàng)措施，其中大部分是較為常規(guī)的政策，比如優(yōu)化商品住房計(jì)容及銷售面積計(jì)算方式、提高住房公積金貸款額度、推行“房票”安置方式、鼓勵(lì)商品房現(xiàn)房銷售等。

　　不過，新政中的第九條措施很特別——政策支持保險(xiǎn)公司研究開發(fā)房地產(chǎn)保交樓險(xiǎn)和穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)新險(xiǎn)種，鼓勵(lì)開發(fā)商購買保險(xiǎn)，購房者享受保險(xiǎn)紅利。政策中還提到該項(xiàng)措施的責(zé)任單位是國家金融監(jiān)督管理總局衡陽監(jiān)管分局以及衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

　　政策出臺后，衡陽成為全國范圍內(nèi)首個(gè)地方政府正式表態(tài)鼓勵(lì)開發(fā)商購買保交樓險(xiǎn)和穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)的城市。

　　當(dāng)前，新房交付風(fēng)險(xiǎn)以及房價(jià)下行確實(shí)是樓市不景氣的部分原因，而衡陽這項(xiàng)新政顯然意圖解決現(xiàn)有樓市問題，通過引入保險(xiǎn)來破局。

　　實(shí)際上，早在2022年“保交樓”成為一個(gè)樓市重大課題之時(shí)，就曾有不少專家提出將保險(xiǎn)制度引入資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，以防范樓市交付風(fēng)險(xiǎn)。“保交樓險(xiǎn)”到底能不能起作用？為何時(shí)隔兩年仍未有具體案例落地？

　　建信財(cái)險(xiǎn)有限公司總精算師楊晶晶曾撰文表示，房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)停工或逾期交付，表象是因?yàn)椴糠址康禺a(chǎn)企業(yè)長期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，在疫情沖擊和市場下行壓力加大的情況下，銷售回款不暢，新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題。究其根本原因，主要在于樓盤的開發(fā)資金被開發(fā)商挪用之后無力歸還，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)無法推進(jìn)。因此，對于預(yù)售房屋，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金監(jiān)管，確保資金專款專用，防止資金抽逃，是促進(jìn)按時(shí)交房的有效抓手。而引入保險(xiǎn)保障計(jì)劃后，保險(xiǎn)也能夠發(fā)揮預(yù)售資金監(jiān)管增信功能。

　　比如，若設(shè)置“預(yù)售資金監(jiān)管保證保險(xiǎn)”，投保人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，被保險(xiǎn)人為購房者，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)希望通過銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管保證保險(xiǎn)可作為一項(xiàng)有效的反擔(dān)保方式，為銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)提供增信；另一方面，有關(guān)部門可考慮使用預(yù)售資金監(jiān)管保證保險(xiǎn)代替銀行保函、允許保險(xiǎn)公司或其聘請的第三方評估機(jī)構(gòu)協(xié)助做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控的可行性。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對第一財(cái)經(jīng)記者表示，“保交樓險(xiǎn)”確實(shí)能夠帶來更強(qiáng)的資金監(jiān)管，除房屋的預(yù)售款監(jiān)管外，保險(xiǎn)費(fèi)用可以納入專項(xiàng)賬戶監(jiān)管，保證更多的開發(fā)資金；險(xiǎn)資參與監(jiān)管，賬目由保險(xiǎn)公司定期核查，對購買保交樓險(xiǎn)的業(yè)主進(jìn)行公示，這樣可以形成“監(jiān)管機(jī)構(gòu)+保險(xiǎn)公司+業(yè)主”一起監(jiān)管的強(qiáng)監(jiān)管模式。

　　不過，對于這個(gè)險(xiǎn)種的落地問題，張大偉表示，出現(xiàn)保交樓問題的根本原因，是在期房預(yù)售制度下，部分銀行與地方政府不執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策，或有部分銀行違規(guī)執(zhí)行“封頂放貸”的政策。在當(dāng)下市場環(huán)境下，如果上述情況依然存在，那么保交樓的壓力也會繼續(xù)存在，必然帶來“保交樓險(xiǎn)”的收費(fèi)非常高，而這筆資金不論明面上是不是購房者交，最后都會轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　　對于“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”，張大偉則表示，這是一個(gè)新險(xiǎn)種，2015年時(shí)曾有開發(fā)商推出過“降價(jià)險(xiǎn)”，購房者只需先支付九成房款買房，如果到約定時(shí)間房子降價(jià)了，則由保險(xiǎn)公司代客戶向開發(fā)商支付余款，但其實(shí)這是一個(gè)賣房營銷，噱頭大于實(shí)際。他認(rèn)為，“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”的落地難度在于很難明確購房者到底虧了多少，保險(xiǎn)公司賠付與否、賠付多少，如何進(jìn)行客觀評估是一個(gè)難題。

　　“這個(gè)險(xiǎn)種的推出也可能會鼓勵(lì)少數(shù)炒房客，尤其是在當(dāng)下市場不夠穩(wěn)定的情況下，可能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉表示。

　　一位全國性大型房企內(nèi)部人士也對記者表示，“保交樓險(xiǎn)”和“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”是解決問題的一種思路，不過也面臨不少實(shí)際問題，比如，如果保交樓險(xiǎn)保費(fèi)過高，會變相推高房價(jià)，購房者未必能接受；而“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”的實(shí)施難度則在于如何評估購房者的損失以及如何確定賠付額度，而且該險(xiǎn)種有可能會變相鼓勵(lì)樓市投機(jī)行為。

　　正如衡陽房地產(chǎn)新政中提到的，“保交樓險(xiǎn)”和“穩(wěn)價(jià)險(xiǎn)”作為新險(xiǎn)種，還處于研究階段，其最終能否落地以及實(shí)施的效果，還需要時(shí)間去檢驗(yàn)。

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責(zé)任編輯：秦藝