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　　南方財經全媒體記者 孫詩卉 實習生 陳嘉琪 上海報道

　　近日，21世紀經濟報記者觀察到，今年上半年險資不動產投資顯著加速。據不完全統計，2024年上半年共有包括平安人壽、中國人壽集團、陽光人壽、眾安在線在內的多家保險公司宣布出資購買位于多個一線城市或省會城市的十余個產業園區、辦公樓等不動產項目。

　　而下半年，險資亦有動作。8月15日，平安人壽也宣布新增出資0.05億元人民幣投資上海東方萬國等四個產業園區不動產項目。

　　事實上，早在2023年，險資對不動產項目投資熱情已然開始升溫。中國保險資產管理業協會的數據顯示，2023年保險資產管理機構登記股權投資計劃21項，登記規模661.85億元，登記總金額同比增長14.68%。從已披露信息來看，險企投資的不動產項目涉及商業地產、產業園區、倉儲物流、辦公樓等為主，投資方式包括物權投資、股權投資、債券計劃等多種方式，且多個項目已進入實際出資階段。

　　2024年以來，險資持續加大對不動產的配置力度。

　　不動產買方市場 險資下場“撿漏” ？

　　據相關業內人士的說法，上半年許多不動產因各種各樣的原因流入市場。其中不乏較為優質的資產，一些外資、上市公司基于回籠資金等需求，在市場上積極尋找“接盤俠”，而在這樣的背景下，實力雄厚的長期資金入場就可以在談判中獲得更優的價格和條款。

　　仲量聯行華東區投資與資本市場部負責人孫翎對21世紀經濟報道記者表示，目前市場屬于買方市場，資產價格回歸理性。她進一步表示，隨著市場的變化，業主的心態也發生了調整，這促使資產價格不斷回歸合理水平，為買家提供了談判的空間。

　　另外，在當前低利率的環境以及“資產荒”加劇的背景下，一位險資投資端人士表示，相對而言，不動產是相對穩定的投資方向。

　　孫翎認為，當前市場整體價格趨于理性，市場上可挑選的項目種類豐富多樣，這對于投資者來說，確實是一個較好的入市時機。當前市場上既有小型項目，也有大體量項目，涵蓋了不同類型的商業地產；價格回歸理性的同時，市場上的優質項目也更多地顯現出來，對于尋求穩定現金流和資本增值的投資者而言，現在是一個較好的時機去尋找并鎖定這些機會。

　　事實上，除了市場行情因素，保險資金投資本身所特有的期限長、體量大、追求穩定收益等特點，也與不動產投資的資金需求量大、回報周期長、抗經濟波動能力強的特征相契合；因此以基礎設施為代表的不動產資產被納入保險資金的投資標的范圍之日起，不動產即成為了保險資金的一項重要的資產配置標的。

　　對于險資今年以來的“買樓”熱情，業界認為，險資通過股權投資、REITs等多種方式持續流向不動產項目，一方面是出于積極響應政策要求支持實體經濟的考量；另一方面與不動產投資的特性密不可分，不動產投資的跨周期性可以為險資應對短期經濟周期波動提供助力，長期性又與險資相對較長的負債期限完美匹配；此外，近期資產價格較以前下跌不少，也形成了不小的吸引力。

　　行業分析師指出，地產市場近年來面臨政策調控和行業周期的雙重壓力，導致房企頻繁出現財務危機，險企因此在不動產投資上變得更加審慎，提高了對資產品質、合作伙伴和城市發展潛力的篩選標準。然而，隨著不動產資產價格的調整和市場利率的下降趨勢，如果資產價格降至合理水平、預期收益能夠覆蓋負債端成本，那么，險資在此時收購優質不動產資產，將有機會獲得穩定的回報。

　　種種跡象表明，險資雖然對房地產企業相關的債權投資、房企二級市場股份投資等項目更為審慎，但它們并不是打算“逃離”房地產，而是打算自己成為“業主”。

　　上半年險資不動產投資項目達十余個

　　2023年以來，保險機構密集通過股權、物權等方式投資商業不動產項目。2024年后，這一趨勢越發加強，今年截至目前已有十余個項目。

　　8月15日，平安人壽發布關于大額不動產投資的信息披露公告，宣布新增出資0.05億元人民幣，累計出資總金額約62.04億元人民幣，投資上海東方萬國等四個產業園區不動產項目（包括上海的東方萬國項目、弘源科創項目，北京的弘源國際項目、弘源新時代項目）。據悉，該項目總投資金額預計不超過73.33億元。

　　6月7日，國壽集團出資31億元獲遠洋集團北京頤堤港二期49.985%股權。據悉，頤堤港二期位于北京市朝陽區酒仙橋地區，由遠洋集團與太古地產共同開發，目前仍在建設階段，預計2025年至2026年完工。

　　此外，5月31日，合肥萬達廣場商業發展有限公司新增全資股東蘇州聯商壹號商業管理有限公司最終控股股東可穿透至陽光人壽。

　　4月30日，眾安在線財產保險股份有限公司發布公告，其以14.37億元收購上海外灘中央商務區的物業，總代價為14.37億元。

　　4月13日，新華保險和中金資本聯手打造的百億不動產基金，接手北京萬達廣場實業。

　　4月9日，相關市場消息顯示，長城人壽以10.2億元購入經過地產基金改造增值的北京辦公物業新街高和。

　　3月14日，中國人壽認購約6.86億元華夏華潤商業REIT，接近總募集規模的10%，為第一大外部投資人。

　　2月19日，平安人壽收購鶴山合能、維龍蓬江、安華維龍（西咸新區）倉儲服務三家公司100%股權，以股權形式投資三大物流園區位于江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個物流園區。

　　2月18日，中郵保險投資的西安啟迪中心不動產項目在陜西西安高新區2024年招商引資暨項目建設大會上正式簽約。

　　2月7日，東吳人壽披露，擬4.14億購置由蘇州新高榮建建設發展有限公司持有的蘇地2017-WG-41號地塊三3號樓作為職場。

　　1月31日，友邦人壽以24億元的總對價，收購了位于北京市朝陽區中央商務區的辦公樓項目控股權。

　　21世紀經濟報記者觀察到，險資投資的不動產主要集中在北京、上海以及一些省會城市等一線或二線核心城市。業內認為，相對而言一二線城市的不動產更保值，更能獲得穩定的租賃現金流。

　　多用于物業租賃、戰略運營、職場自用

　　對于不動產購置之后的用途，21世紀經濟報道記者梳理發現，這些不動產后續將多用于物業租賃、戰略運營、職場自用等。

　　例如，長城人壽相關負責人針對購買北京辦公物業新街高和大廈表示，此次公司購入北京新街高和項目，兼具了戰略投資及財務投資的雙重屬性，寫字樓除了作為公司總部辦公職場使用外，部分物業將用于對外出租運營，吸引優質企業和機構入駐，可為公司貢獻較為穩定的租金收入，增加投資收益，提升公司整體盈利水平。

　　除了租賃和作為職場自用，也有不少險企將購得不動產自建康養社區進行戰略運營。例如，去年12月，太保壽險成功競得廣州天河區一地塊，據了解，該地塊將用于建設太保家園廣州天河國際頤養社區、源申康復醫院項目，打造成為中國太保在華南地區的“大健康、大養老”區域服務中心；類似的，去年10月，泰康人壽也成功競得位于廣州市黃埔區一地塊，據了解，該地塊將用于建設廣州市黃埔區泰康之家·粵園二期項目。

　　此外，業內人士認為，在產業園運營方面，險企在醫療、健康管理等多個領域也可以通過自身資源，拉動產業園區的生態圈建設，進一步提高產業園入駐率和招商引資的情況。

　　事實上，與國際保險機構相比，我國險資不動產投資占比仍然較低，據了解，當前險資投資型不動產配置的金額雖然達到萬億級規模，但占比還不到4.5%，與國際同業平均10%左右的比例有較大差距。

　　中指研究院企業事業部研究負責人劉水在此前接受媒體采訪時指出，商業不動產是險資配置資產的重要領域，當下房地產市場深度調整，商業不動產價格低迷；但長期來看，未來一二線城市核心地段的商業不動產具有較強升值空間，因此當下險資加強相關不動產配置可能迎來新的機遇。

　　整體而言，雖然當前房地產行業復蘇具有不確定性，但業內對于一二線城市的核心資產依然較有信心。

　　孫翎建議，雖然當前房地產市場處于溫和復蘇階段，但對于尋求長期穩定收益的投資者來說，一線城市的核心商業地產仍然是一個值得考慮的投資選項。可以從區域核心、租期穩定、現金流穩定、價格優勢、有明確的退出渠道（可通過REITs（房地產投資信托基金）或其他方式退出的可能性）以及未來增值空間等多個維度考慮。

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責任編輯：張文