每經記者 夏子博    每經編輯 賀娟娟

　　物流資產正成為各路險資投資“新寵”。

　　據平安人壽近日公告，該公司成功收購基匯資本參與的位于廣東江門的兩個物流園及一個位于陜西西咸新區的物流園，而據澎湃新聞引述基匯資本消息，該筆收購價格超過20億元人民幣（約2.8億美元）。

　　在中國電子商務蓬勃發展與房地產市場遇冷背景下，物流倉儲被認為是最具韌性的地產板塊，平安人壽對物流資產這門生意感興趣并不意外。

　　值得關注的點在于，港資基匯資本為何選擇在物流資產勢頭正猛的當下選擇抽身離去？股權交易后，位于秦漢新城的維龍物流園又將是何種走向？《每日經濟新聞》記者前往實地希望探尋答案。

　　物流園運行火熱

　　2月19日，平安人壽公告披露，收購鶴山市合能商貿有限公司（以下簡稱：鶴山合能）、維龍（江門蓬江）供應鏈管理有限公司（以下簡稱：維龍蓬江）公司、安華維龍（西咸新區）倉儲服務有限公司（以下簡稱：維龍西咸）100%股權。

　　企查查顯示，上述三家位于江門鶴山、江門蓬江、陜西西咸新區的物流園區資產公司已于2023年12月完成股權變更，港資Vailog Developments c31 Limited、Vailog Developments c36 Limited、安華維龍發展18有限公司退出，平安人壽100%控股，三家公司法人均為李雯。

　　資料顯示，位于廣東江門的兩個物流園區中，鶴山合能持有項目標的資產建筑面積約25萬平方米，已穩定運營；維龍蓬江持有項目標的資產建筑面積超過8萬平方米，現狀租賃運營中。

　　而位于陜西西咸新區秦漢新城的維龍西咸，旗下西安秦漢物流園由專注于房地產投資的港資基匯資本與意大利物流倉儲開發商維龍中國合作打造，坐落于西咸新區秦漢新城天工三路，可租賃面積約16萬平，土地面積342畝，建有八棟單層庫，目前一、二期項目已全部投運。

　　從地圖上來看，該項目交通優勢明顯，距西安咸陽國際機場8公里，距咸陽火車站9公里，距福銀高速5公里，毗鄰王府井賽特奧萊（機場店），附近還有許多物流產業園及空港相關產業園。

前往西咸機場的飛機從維龍物流園上空飛過 每經記者 夏子博攝

　　記者來到維龍秦漢物流園現場發現，園區整體運營情況不錯，目測倉庫入駐率在80%以上。雖然是下雪天但來往車輛不少，車輛上的Logo有包括京東物流、蘇寧、中通等，入駐商家包括電動車品牌臺鈴集團陜西直營庫、中通云倉科技、喜喜零食供應鏈中心及不少電商企業，不少貨車及倉庫正在上貨、卸貨，運營較為穩定。

　　記者以尋求投資者身份致電維龍方相關人員，對方表示：“現在基本已經全部滿園區，僅剩下一些面積很小的倉庫，目前一個倉含稅含物業等價位是18萬元/月?！?/p>

　　基匯資本已退出秦漢項目

　　記者注意到，來自意大利的維龍是物流不動產的“老玩家”。官網顯示，其2007年就在上海設立了中國總部，并于2008年啟動在華首個項目——上海嘉定物流中心項目，成為蘋果、保時捷、ABB在華東地區最大的配送中心，并逐步擴張在華布局，物流設施網絡遍布全國。

　　2014年，基匯資本瞄準時機攜資入場，雙方依托3億美元資金支持大幅“攻城略地”，在全國開發建設共100萬平方米高標物流倉儲設施。

　　2017年，隨著西安、嘉興、佛山等項目的啟動，維龍與基匯資本的戰略伙伴關系進入第二階段，雙方合資開發的資金總額將達到20億美元。

　　據基匯資本官網顯示，在過去8年中，基匯維龍物流合作平臺通過3只基金投資了近40個項目，總面積超過400萬平方米：第一期基金Centurion I募資規模達3億美元，第二期基金Centurion 2募集規模達7億美元。目前，平臺正在致力于第三期基金Centurion 2.5的投資，募資規模5.15億美元，用于投資、開發位于一線城市及其衛星城市的現代化倉儲物流設施。

　　從過往運營經驗來看，維龍旗下物流園普遍具備運營專業、經營成熟穩定，而維龍秦漢物流園顯然也屬于這一類“優質資產”，獲得平安人壽的青睞并不意外。

　　畢竟，當下市場觀點普遍認為，物流倉儲最具韌性的地產板塊，在回報率上穩居各地產業務前列。世邦魏理仕亦發布統計數據顯示，一線城市物流地產投資凈回報率在6%—8%，遠高于商業地產的4%—5%和住宅地產的2%—3%。

　　據維龍秦漢物流園區內物業保安向記者表示，其知道股權變動這一消息，不過從去年12月后并沒有見過平安人壽的相關工作人員來到園區，目前園區仍然是由維龍方管理運營，整體運營也沒有什么變化。

　　上述維龍方工作人員亦向記者表示，“我們只是海外在股東上面結構有些調整而已，國內我們在管理沒有任何變化，且基匯資本已經不在這個項目（維龍秦漢物流園）里面了。”

　　投資回報如何？

　　在物流資產勢頭正猛的當下，合作方基匯資本為何選擇抽身離去？

　　官網顯示，基匯資本是關注房地產市場的私募基金管理公司，注冊地址位于香港，專長于重新設計、“翻新”房地產項目帶入戰略增值，包括住宅開發、辦公、商場、酒店、物流倉庫及數據中心等。2005年以來截至2023年第三季度，基匯資本募集股本已達223億美元，旗下管理資產金額超過337億美元。

圖片來源：基匯資本官網

　　具體到維龍西咸項目，記者獲悉到維龍西咸的前股東——安華維龍發展18有限公司的2023周年審查表，其100%控股股東為Gaw-Vailog Investments 18 Limited，位于英屬維爾京群島，GAW為基匯資本代號，Vailog則為維龍，記者猜測18則代表項目編號。

　　作為一家資產管理公司，基匯資本的大致商業邏輯是透過基金形式孵化物流資產項目，當項目成熟、形成穩定現金流之后進而出售，回籠資金用于投資新項目，以此實現資本的增值與循環。

　　也即說，基匯資本的“離場”或是正常的投資退出流程。目前，三個物流園區已然進入相對成熟階段，且物流資產在資本市場熱度較高，選擇在這個時期溢價退出，或要比長期持有更具價值?！氨旧硭ɑ鶇R資本）也是個基金，所以就是它的部分股份給到了平安而已?！鄙鲜鼍S龍方工作人員表示。

　　而對平安人壽而言，收購這種整體運營穩定、現金流穩定的物流園項目，且后續無需投入大量資金建設、改造，有成熟團隊運營，對于提升平安人壽的資產回報率也有較大的助力。

　　回報率方面，由于未知相關資產的原始收購價格，目前暫無法計算相關的投資回報。但據睿思網引用第三方估算，基匯資本過往在中國投資項目的平均收益率在10%以上，若相關資產能夠達到該收益水平，稱得上一筆回報豐厚的交易。

　　值得注意的是，據澎湃新聞報道，在2023 年末，基匯資本及其他投資者團體亦正尋求將仙樂斯廣場商辦綜合體的部分物業進行整體出售，而基匯資本上海團隊的辦公所在地同樣顯示在仙樂斯廣場。

　　對于后續基匯資本旗下物流園資產如何處置、有何其他規劃打算，記者致電基匯資本上海部門，但對方表示“不用了，謝謝”后電話被掛斷。

　　封面圖片來源：每經記者 夏子博攝

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：李琳琳