來源 | 獨角金融

　　自古以來，國人就講究安家置業、落地生根，因此房地產行業始終是重要的經濟支柱產業之一。或許，作為外資獨資壽險公司友邦人壽保險有限公司（下稱“友邦人壽”），也正是看到了這一點，自去年下半年開始持續加碼國內不動產。

　　三個月前，友邦人壽以50.3億元獲得上海北外灘89街坊商業后，近日，這家險企又拿下了一塊地，友邦人壽收購了上海金創大廈4棟物業組合，總投資金額逾32億元。

　　據“澎湃新聞”援引消息人士稱，作為買家的友邦人壽，自2022年下半年以來持續加倉中國不動產，總投資金額已經超過200億元。

　　險企投資地塊以投資為主，自用為輔，因此購地無可厚非。不過，2020年至今，友邦人壽被監管層“點名”三次，在此背景下，該險企又該如何在投資地產項目時抓好主業？

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　　200億投資不動產

　　香港中環干諾道中1號，友邦金融大廈坐落于此。該棟甲級商業大廈樓有37層，聚焦了包括瑞聯銀行、中國信達、中國民生金融控股有限公司等高規格租戶。

　　在上海核心地段北外灘，友邦人壽還占據了一處地標型項目。2022年12月，友邦人壽官網披露，以50.3億元投得上實發展（600748.SH）的項目公司上海實森的控股權，從而獲得上海北外灘89街坊商業、辦公及文化綜合地產項目。

　　“此項目是友邦人壽成立以來進行的最大一次資產收購。”友邦人壽官網稱，預計該項目總投資不超過87億元。此投資項目的資金主要來源于保險責任準備金。

　　此前，友邦人壽不動產投資相對集中于港澳地區。除了友邦金融大廈，友邦的投資物業還包括香港的友邦大廈、友邦香港大樓以及澳門的友邦金融廣場等。

　　去年下半年以來，友邦人壽持續加碼國內不動產，投資項目包括上海北外灘89街坊項目、凱德人民基金、DNE（DJ NEW EASE HOLDINGS LIMITED） 金創項目基金（為上海金創大廈的4棟物業組合）、京東產發三期物流基金等多個項目。

　　友邦人壽母公司友邦保險財報顯示，截至2021年底，其投資物業資產價值高達47.16億美元，約合人民幣329億元，當年投資物業的租金收入為1.66億美元。

　　財經評論員郭施亮表示，友邦人壽大手筆投資不動產，一方面來自資產配置需求，另一方面是看到房地產政策松綁動作，在政策松綁預期下，險資投資增持也是順應政策環境趨勢，加大對不動產投資比例。

　　他認為，險資回歸主業，一方面需要不斷提升自身合規性，另一方面需要提升專業服務能力，通過加大不動產配置，提升潛在投資回報預期，但保險機構本質上還是需要回歸主業，提升專業服務能力和合規性水平。

　　IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，險資投資不動產，主要是為了浮存金（即保戶向保險公司繳納的保費）能夠保值增值，所以，險資會長期持有流動性好的商業物業，包括長租公寓，以及有持續的租金收入的物業，投資對象一般以一線城市核心區優質的投資標的為主，因為這些物業安全性及流動性相對較好，以此實現預期收益。

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　　部分險企投資地產栽“跟頭”

　　資金雄厚的險企一直是不動產市場的大買家。

　　根據保險業協會官網顯示，截至2月8日，今年已有7個險資大額不動產投資項目發布，這7個項目由三家保險公司投資，涉及資金超過600億元，是2022年同期金額的10倍以上。

　　險資曾被房企奉為最堅實的后盾，雙方之間的合作在2020年曾迎來一波高潮。包括2020年1月太平人壽以19.07億元舉牌大悅城成為第二大股東；2020年，金科股份成功引進陽光保險等重要戰略協同股東。

　　柏文喜稱，險資熱衷于投資一線城市核心地段的優質物業，以及優質的不動產組合，主要因為，目前地產行業處于低潮期，物業的整體估值相對較低，投資風險比較低，當經濟回暖、樓市回暖的時候出售，容易獲得比較可觀的收益。

　　值得注意的是，2021年，隨著宏觀政策持續收緊，房地產行業發生了翻天覆地的變化，曾經火熱入局的險企也開始撤離地產行業。

　　2022年，包括泰康人壽、君康人壽、大家人壽、和諧健康等保險公司都有相應的減持行為。也有保險公司在地產投資項目上損失不小。例如，中融人壽因房地產投資失利產生虧損，泰康人壽及泰康養老入股陽光城（000671.SZ）不到一年半，浮虧過半，最終選擇忍痛離場。

　　“泰康系”與陽光城的甜蜜“婚姻”還要從2020年9月說起。彼時，陽光城公告稱，泰康人壽與泰康養老與陽光城前第二大股東上海嘉聞約定，從上海嘉聞受讓13.53%的股份，共計約5.5億股，轉讓單價6.09元/股，轉讓價款約合33.78億元。

　　為此，陽光城控股股東陽光集團以及實控人吳潔、林騰蛟與泰康簽署了10年業績對賭計劃，以2019年歸母凈利潤為基礎，前5年歸母凈利潤每年年均復合增長率不低于15%，且前5年歸母凈利潤數不低于340.59億元。

　　不久，陽光城的業績開始變臉。根據2021年三季度陽光城財報數據，前三季度該公司扣非歸母凈利潤同比減少96.89%，加上一系列的人事變動，其中泰康方面提名的兩名董事陳奕倫、以及姜佳立的陸續辭職，雙方曾定下的10年“蜜月協議”僅合作不足2年就不歡而散。

　　截至2022年9月1日，泰康人壽通過大宗交易和集中競價的方式合計減持其持有的公司無限售條件流通股1.65億股，占公司總股本3.99%，此次減持計劃已實施完畢。

　　從投資時間看，險企減持地產公司的時間上都是在房地產行業遭遇寒冬之時。友邦人壽此時進入，正是地產利好政策頻出的時間。

　　柏文喜認為，險企對不動產的投資標的的選擇非常重要，反之，一旦將資金投入很難賣的出去的物業，安全性與流動性均無法保證，收益也就成了水中花鏡中月。

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　　三次被“點名”，主業與買地如何雙管齊下？

　　接連的砸錢投資不動產的喜訊，并不能掩蓋友邦人壽因償付能力數據不真實問題而被通報的記憶。

　　2023年開年伊始，銀保監會財務會計部（償付能力監管部）發布關于4家保險公司償付能力數據不真實問題的通報，其中友邦人壽因三項違規而上榜。

　　其中，友邦人壽被指出償付能力數據存在三大問題，包括未按規定計提最低資本、未按規定計量實際資本、風險綜合評級數據填報不真實等。

　　具體來看，在少計提最低資本上，該公司2022年2季度償付能力報告中，部分非基礎資產穿透錯誤，債券分類不準確，少計提最低資本209萬元。

　　在計量實際資本上，友邦人壽再保險系統中未及時攤回再保理賠款1827.2萬元，當期資產負債表中應收分保賬款少計1827.2萬元，導致2022年1季度償付能力報告中的核心一級資本少計2108萬元。

　　2022年2季度，在友邦人壽的風險綜合評級中，核保核賠人員數量、總經理室成員及中心支公司總經理離職人數、評估期之前4個季度保險公司合計投訴次數、報案支付時效、數據差錯率等18項數據填報不實。

　　針對上述情況，友邦人壽曾表示，公司已于2022年三季度完成整改。根據2022年第三季度償付能力報告顯示，公司第三季度綜合償付能力充足率為379.76%，與前一季度相比提升了5.5個百分點；核心償付能力充足率為228.01%，較前一季度提升了7.6個百分點。

　　這并不是2022年友邦人壽第一次被點名。2022年4月18日，銀保監會向友邦人壽下發《風險提示函》，指出公司報送的2021年四季度保險資產負債管理匹配報告中，“資金運用比例監管”數值較實際數值存在誤差，并對其提出監管要求。

　　如果將時間再往前拉長一點，2020年10月，友邦人壽北京、廣東兩地公司先后收到罰單。其中，北京公司主要問題在于“存在唆使、誘導保險代理人進行違背誠信義務的活動而被處罰”；廣東公司則因為“使用含誤導性表述的產品宣傳資料對代理人進行培訓；未按照規定使用經備案的保險費率；給予投保人保險合同約定以外的其他利益”。

　　險企在投資地產的同時，又該如何抓好主業？柏文喜認為，險企投資不動產與抓好主業并不矛盾，一方面做好壽險業務，另外一方面，需要把通過個人壽險聚集起來的浮存金做好投資組合和投資布局，能夠使浮存金保值增值，這樣才能保證壽險公司有足夠的償付能力，以及實現賬面資產的升值。

　　當然，壽險公司也不能因為過度的投資不動產而忽視投資組合、資產組合的流動性，導致償付能力下降，也就是說客戶出險的時候如果現金流不充裕，就會導致流動性和償付能力出現問題，可能會受到監管部門的關注和處罰，因此，險企要做好自身的收益和流動性的平衡問題。

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責任編輯：宋源珺